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2018-11-20 22:25 来源:华夏生活

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新房

买房公开课(一):深圳楼市未来三年大概率走向横盘

2018-11-20 15:10
来源:凤凰网房产深圳站 作者:凤凰网房产深圳

2018年的脚步匆匆,转眼间8月8日了,回顾这8个月的深圳楼市,可谓是纷繁复杂,既是“乱花渐欲迷人眼”,又是“柳暗花明又一村”。8月8日,凤凰网房产《凰家买房公开课》第一期《首次置业深圳如何买房》直播真人秀节目圆满收官。深圳楼市知名大咖图腾镜、深晚一兵、资深楼市媒体人贺立立、神秘首次置业深圳如何买房直播

凤凰网房产深圳主编毛瀚民认为: 楼市走向看三方面,短期看政策,中期看供求,长期看人口。

 中央表态:坚决抑制房价上涨,短期上涨是没希望了。从短期政策面来看,确实偏紧,史上最严,房价继续上行的可能性不高,但是,买房的成本和难度会继续攀升,从银行获得廉价信贷的难度也越来越高,房子确实不是用来炒的,而是用来长期投资、自住、上学、落户的,从长周期来看,一线楼市长周期还是看涨的。

 首先从宏观经济基本面,也就是政策方向来看, 自2016年10月“史上最严”的深八条发布以来,2018年深圳坚持“房住不炒”的定位,继续出台调控政策,“三价合一”、“二次房改”、“新房限价”、“摇号买房”等等,房贷利率也全线上调15%,包括最近的731新政,住宅限3年,公寓限5年,离婚2年内首付7成,等一大堆严控房价的政策。深圳作为一线楼市,调控政策可谓史上最严。政策打击面涵盖了售前、售中、售后的买房全过程,也就是限售、限贷、限卖三部曲,政策面可谓是完全利空。

资深楼市自媒体人贺立立和深圳楼市大咖深晚一兵

 深圳市新政出来前,住建局报的申请书上有一些数据很有说服力:给依据是2017年交易的二手房中46%是不满三年的。深圳楼市炒家占据半边江山,如果是这样,确实有必要抑制一下过度投机,但是这个政策从另外一个角度来说,大大减少了市场上商品房的供应量。任志强说2019年可能拿钱也买不到房子。这话不是危言耸听,在供求严重失衡的北上深,价格存在大幅下行的基础吗?我觉得不会。但是短期加了很大杠杆倍数炒房的人,资金链会非常紧,可能会出现笋盘,刚需记得务必关注,当一些炒家按耐不住折价出货时,是一个捡便宜货的好时机。

深圳楼市大咖图腾镜

在市场供需上, 2018上半年,深圳楼市供需多以刚需盘为主,刚需是深圳楼市的主力。深圳住建局统计的数据是:2018年上半年,全市共成交商品住宅12804套,,70-90 ㎡的刚需中小户型为深圳市场的成交主力,成交套数合计占比为57.24%;从价格段来看,总价600万元以下的住宅为深圳市场的成交主力,套数合计占比达79.97%。截止2018-11-20深圳新房住宅库存量仅为26530套,创近8年以来新低。全市房地产均价维持在54000元上下。

除此之外,支撑房价上涨的利好面有人口红利、城市群发展趋势、粤港澳大湾区。在人口供应上,自2015年起的三年里,深圳常住人口分别增加60万、53万和62万,而此前的几年间,年人口增量仅在8万到15万之间。

“来了就是深圳人。”虽然作为一座移民城市,深圳的工作机会多、包容度高,但在今年6月份猎聘开展的问卷调查中,超过七成人认为在深圳扎根的标志是“买到房子”——毕竟有了房子才会有归属感。 

人口红利, 粤港湾大湾区的利好,城市群发展的利好,住宅严重供不应求的问题,这些会使得深圳的新房市场价格很难跌下去。

《连山易国学院院长》风水大师博尔朵老师加持

 参与节目的嘉宾得出一个简单结论:深圳楼市均价经过“21连跌”以后,下跌动能已基本衰竭,创近8年以来新低。按照每月2500套的去化率,深圳楼市的库存量仅为10个月左右的去化周期,深圳作为一线城市,土地资源紧缺,新房住宅的供应量越来越稀缺,深圳楼市没有去库存的压力,相反,由于供应量少,供应主力主要集中在宝安龙岗等较远的区域,深圳楼市存在供需错位,供应不足的压力。

总之,所有的调控,目的都是把投资客拦在外面,让刚需进场。这个时候如果你不进,还等着房价进一步下跌,在中国目前的国情下非常难。楼市崩盘会直接引发金融危机,这在当下的我国注重强控制的背景下,是无法实现的。大佬们在北京开会,其中一点是稳金融,禁止上涨,但不可能允许房价大幅下跌,大家不必抱有幻想,尤其是深圳。

在房住不炒的宗旨下,刚需族买房不是用来炒的,从解决居住问题的初心出发,首次置业,住房涨跌跟你没太大关系,越早买越好,不宜观望。

左起:贺立立  深晚一兵  茶艺师张英  图腾镜  大师博尔朵  财经记者毛瀚民

直播地址(复制到浏览器可看):http://live.house.ifeng.com.amelyj.cn/detail/1972?from=groupmessage

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